FM Compass — 複雑なビル管理を、ひとつの羅針盤で。

FM Compass は、実際に複数棟のビルを所有・運営している現場で使うために作られた維持管理台帳です。汎用の管理ソフトではなく、「法定点検の期限を落とさない」「見積の妥当性を過去と比較できる」「担当者が代わっても経緯が残る」という3点に絞って設計しています。

1こういう状態に、心当たりはありませんか

棟数が増えるほど、維持管理の情報は分散します。多くの場合、問題は「管理していないこと」ではなく、管理している情報がどこにあるか分からなくなることです。

表 1-1 現場でよく起きる状態と、本システムでの扱い
よくある状態	何が起きるか	FM Compass での扱い
法定点検の全体像が誰にも見えていない	消防・昇降機・建築設備…義務の一覧が頭の中にしかなく、指摘を受けてから慌てる	年間カレンダーと優先度つきの行動リストで、未完了のものだけが数字で出る
書類とデータが散逸している	見積書・契約書・点検報告書がメール／紙／フォルダに分かれ、必要なときに出てこない	台帳の各行に根拠資料名を記録し、「その数字はどの書類から来たか」を残す
業者管理が属人化している	「あの工事はどこの業者だったか」が担当者の記憶頼み。承継物件では記録がゼロのことも	業者・頻度・費用を台帳化し、連絡先と案件履歴を同じ場所に置く
更新のたびに言い値で契約している	相場との比較も、前回いくらだったかの確認もできないまま更新される	案件を9段階で記録し、見積評価・代替案・交渉の経緯が次回の材料として残る
担当者が代わると経緯が消える	なぜその金額なのか、なぜその業者なのかが引き継がれない	段階を移動するたびに日付つきのログが自動で残る

2FM Compass がすること

やることは3つだけです。期限を見える形にする・数字に出典をつける・案件の経緯を残す。

図 2-1 3つの役割とダッシュボードの関係。ダッシュボードは新しい情報を作るのではなく、台帳と行動リストの「未完了」を集計して表示する（図内の文言は製品画面と同じ日本語）

3画面の中身

画面は7つ、管理者にはもう1つ「ユーザー管理」が加わります。すべて同じ画面内で切り替わります。

表 3-1 画面一覧（画面名は実際の製品表記＝日本語のまま掲載しています）
画面	何をする画面か	主な項目
ダッシュボード	未完了のものを4つの指標で把握し、P1 の行動と注意状態のサービス、進行中案件を一覧する	P1／P2／消防対応／進行中案件の件数
建物	棟ごとの基本情報をカードで一覧する	所在地・竣工・規模・用途・管理体制・消防区分・昇降機
サービス台帳	保守・点検・保険などの維持サービスを業者・頻度・費用つきで管理する	業者／頻度／費用／状態／根拠資料
案件（全流程）	維持案件を9段階のどこにあるかで管理する	段階・業者・金額・期限・状態・ログ
リスク・行動	やるべきことを優先度つきで管理する	P1／P2／P3／F消防、期限、状態
年間カレンダー	毎年発生する項目を月別に並べる	1月〜12月＋随時
連絡先	業者・役所の連絡先をまとめる	名称・役割・電話・メール
ユーザー管理管理者のみ	利用申請の承認・却下、無効化、権限の切替を行う	申請日・状態・権限

3-1 ダッシュボードの見え方

ログインして最初に出る画面です。数えているのは「未完了のものだけ」——完了した項目は数字に含まれません。

図 3-1 ダッシュボードの構成イメージ（建物名・案件名・件数はすべて架空の例。図内は実際の製品画面と同じ日本語）。4つの指標はいずれも「未完了」のみを数える

3-2 サービス台帳 — 数字には必ず出典を

維持サービスの費用は、その金額がどの書類に基づくかとセットで記録します。伝聞で聞いた金額と、見積書・契約書で裏の取れた金額を区別するための仕組みです。

表 3-2 サービス台帳の記入イメージ（架空の例）。金額欄は伏せていますが、実際には金額と根拠資料が並びます。**根拠資料が未確認のものは「要確認」と明示**し、確定した数字と区別します
建物	サービス	業者	頻度	費用	根拠資料
A ビル	消防設備点検	〇〇防災サービス	年2回	—	2025年度契約書
A ビル	昇降機保守	△△エレベータ	月1回	—	保守契約書（要確認）
中央第2ビル	貯水槽清掃	□□環境	年1回	—	見積書 2026-04

4維持案件を9段階で追う

製品名の由来です。修繕でも点検でも契約更新でも、維持に関する案件は同じ9つの段階を通します。「いまどこで止まっているか」が一目で分かるようにするためです。

図 4-1 案件の9段階（段階名は製品内の表記＝日本語）。金色の枠は「金額が決まる前に必ず通す3段階」（見積評価・代替案分析・交渉）

法定義務に関する案件は、工事や点検が終わった時点ではなく報告書を提出し、その控えを保管した時点で9段階目を閉じる——という運用を想定しています。「やりっぱなし」を残さないためです。

5設計の背景にある3つの運用ルール

ツールの前に方法論があります。FM Compass は、実際の物件運営で使われているルールをそのまま形にしたものです。

表 5-1 設計の背景にある運用ルール
ルール	内容
すべての数字に出典を	費用・保険金額・点検周期などの数値は、根拠資料（見積書・契約書・報告書）とセットで記録する。伝聞と裏の取れた数字を混ぜない
法定項目は受理印で閉じる	点検を実施しただけでは完了としない。行政への報告と、受理印のある控えの保管までを完了条件とする
比較なき更新をしない	一定額を超えるサービスは定期的に相見積を取る。承継したままの契約を棚卸しする

6正直に書いておくこと

できないことを先に書きます。導入を検討される際の判断材料にしてください。

表 6-1 現時点でできないこと・注意点（v0.2.1 時点）
項目	現状	補足
点検の期限が近づいたときの自動メール通知	なし	年間カレンダーとダッシュボードで確認する運用です。通知メールは今後の検討項目
見積書・報告書などのファイル添付	なし	台帳には資料名を記録します。ファイル本体は従来どおり別途保管してください
パスワードの自己リセット	なし	管理者にご連絡ください。ログイン中のパスワード変更は可能です
建物の追加・削除を画面から行う	なし	管理者が設定します。棟数が頻繁に変わる用途は想定していません
操作履歴（誰がいつ何を変更したか）	なし	案件の段階移動のログは残ります。全画面の監査ログは今後の検討項目
多言語の画面表示	なし	製品の画面は現在日本語のみです（本紹介ページは3言語対応）
同時編集	注意	保存は一覧単位で行われるため、同じ画面を複数人が同時に編集すると後の保存が優先されます。担当を分けてご利用ください
データのバックアップ	あり	保存のたびに直前の版が自動で退避され、直近20世代が保持されます。復旧は管理者が行います

7ご利用の流れ

アカウントは承認制です。ログイン画面から申請いただき、管理者の承認後に開通のご案内メールをお送りします。

図 7-1 利用開始の流れ。②の承認は人手で行うため、申請後すぐに使えるわけではありません

▶ FM Compass を開く　—　ログイン画面の「新規登録」から申請いただけます。
導入のご相談・アカウントに関するお問い合わせは vip.contact@ppap.biz（PPAP株式会社）まで。

ご利用前に免責事項・利用規約（日本語）をご確認ください。本サービスは維持管理の情報を整理するためのツールであり、法定点検の実施・報告そのものを代行するものではありません。